Отрасли
ЭкспертыНовому покупателю не нужны ни большие площади, ни привязка к конкретному месту, ни готовые дизайнерские решения, что снова возвращает нас к идее о том, что 70% загородной недвижимости на вторичном рынке, скорее всего, никогда не будет продано. Так нужно ли продолжать строить загородную недвижимость в таком объеме, как она строится сегодня?
Строительство и недвижимость
16.05.2019 23:56
70% загородной вторичной недвижимости Подмосковья никогда не будет продано
Согласно оценкам экспертов, доля неликвидного загородного вторичного жилья в Подмосковье составляет 70–80%. Причины неликвидности банальны, хотя это мало меняет ситуацию: слишком большие площади (более 350 кв. м.), построенные еще в «тучные» 2000-е годы и невостребованные сейчас; завышение цены (во многих случаях до 40%) при одновременном снижении покупательной способности населения; неудачное местоположение и неудачные дизайнерские и планировочные решения.
В целом за последние три года в Московской области было введено 26,4 млн кв. м жилья. При этом объем ввода нового жилья за 2016–2018 годы имел небольшую (в пределах -1%) отрицательную динамику.
Объем ввода в эксплуатацию общей площади жилья в Московской области в 2016–2018 гг., тыс. кв. м
По причине снижения спроса, цен, маржи отрасль теряет привлекательность для застройщиков: по сравнению с 2014 г. объемы нового строительства в Подмосковье в 2018 году сократились более чем на 2 млн кв. м. (в основном за счет среднего и дальнего Подмосковья). При этом в зоне до 20 км от МКАД девелоперская активность осталась на прежнем уровне. По оценке экспертов рынка, существующего объема предложения уже по состоянию на 2017 год хватило бы еще минимум на два года продаж, даже если вообще не строить ничего нового.
50% сделок по купле-продаже загородной недвижимости совершается с объектами, расположенными на расстоянии от 10 до 30 км от МКАД. Пятая часть спроса приходится на сделки с загородными объектами в зоне 30–50 км от МКАД. По 15% в структуре спроса занимают объекты в локациях до 10 км и между 50 и 100 км от МКАД.
Доля сделок с загородной недвижимостью в 2017 году по удаленности от МКАД, %
Что еще ждать на рынке загородной недвижимости Подмосковья?
Конечно, это не все перспективы. К другим тенденциям рынка загородной недвижимости Подмосковья и Новой Москвы можно отнести следующие:
1. Активное развитие территории Новой Москвы.
На сегодняшний день территория Новой Москвы динамично развивается. По данным департамента развития новых территорий, в ТАО и НАО планируется освоить около 40 тыс. га земли, построить более 100 млн кв. м недвижимости.
2. Увеличение спроса на многоквартирное малоэтажное жилье.
Многоквартирное малоэтажное жилье пользуется бо?льшим спросом, чем коттеджи и таунхаусы. Малоэтажные районы легко конкурируют с многоквартирными домами за счет более низкой стоимости квартир, поэтому их количество будет только увеличиваться.
3. Отсутствие роста доходов населения.
По прогнозам, до конца 2019 года покупательная способность населения, которая так до конца и не восстановилась после 2014 года, заметно не вырастет. Поэтому застройщики будут вынуждены реализовывать объекты со скидками.
4. Увеличение доли покупателей с более низким доходом, чем ранее.
Указанный тренд имеет выражение в двух форматах. Во-первых, наблюдается рост доли покупателей с низкими доходами как таковыми. По данным компании ФСК «Лидер», за последние 2 года среди покупателей жилья этой компании выросла доля людей с доходом до 70 тыс. руб. в месяц: в 2018 году она составила 27% против 20% в 2017 году. Во-вторых, увеличивается доля молодежи среди покупателей загородной недвижимости. По данным компании «Бон Тон», доля клиентов в возрасте от 20 до 30 лет выросла с 11% в 2015 г. до 25% в 2018 г.
5. Уменьшение размеров жилья.
В связи с тем, что реальные доходы населения в последние годы практически не растут, и выходом на рынок новой категории покупателей с меньшими доходами, средний чек на рынке падает. Происходит это и за счет предоставления скидок, но в основном за счет покупки жилья меньшего метража, чем раньше. Причина заключается не только в высокой стоимости жилья с большим метражом, но и в дороговизне обслуживания такого жилья в перспективе. За последние 5 лет средняя площадь коттеджа на рынке загородной недвижимости Подмосковья уменьшилась на 9% как за счет уменьшения жилой площади, так и за счет отказа от цокольных этажей, бассейнов и т. п.
6. Общее улучшение жилищных условий населения.
Спрос на фоне отсутствия роста доходов означает, что многие покупатели уже успели решить свой жилищный вопрос. Если в начале и середине 2000-х загородное жилье в основном покупали предприниматели и топ-менеджеры крупных компаний, то сегодня это средний класс.
7. Усиление роли арендуемого жилья.
Причины такого тренда две: снижение доли покупателей со стартовым капиталом и приход на рынок покупателей из поколения Z, которые отличаются большей ориентацией на свободу, поэтому менее склонны к покупке жилья, предпочитая аренду.
8. Продолжение роста значимости ипотеки.
Спрос со стороны более молодых и менее обеспеченных покупателей в последние два года во многом поддерживался за счет удешевления ипотеки. За последние два года доля ипотечных сделок во многих проектах достигла 80%.
9. Мультиформатные проекты.
В связи с тем, что каждый поселок и жилой комплекс требует свою инфраструктуру, прокладку коммуникаций, строительство дорог, эти затраты ложатся в стоимость жилья. Поэтому застройщикам выгоднее строить многоэтажные дома. На практике это также выражается в строительстве домов разной этажности. Один из примеров — ЖК «Новые Ватутинки» на Калужском шоссе, где рядом расположены и высотные, и малоэтажные дома.
10. Снижение спроса на коттеджи и рост спроса на таунхаусы и дуплексы.
Сегодня доля продаж коттеджей в общем объеме загородного жилья не превышает 5–7%. Заметное снижение спроса на коттеджи произошло в 2014 году и продолжается до сих пор. Одновременно растет спрос на таунхаусы и дуплексы, в основном в цене до 10 млн руб.
Эксперты прогнозируют рост спроса на все виды жилья, но при условии их доступной стоимости.
Ряд экспертов, однако, отмечают, что есть и ограничивающие факторы развития рынка жилья в Подмосковье. Во-первых, это наличие сложностей с застройкой на многих свободных ликвидных участках, которые возникают из-за необходимости соблюдения Правил землепользования и застройки. Во-вторых, трудность предсказания влияния программ реновации, реализующихся сейчас в Москве. В-третьих, рынок загородной недвижимости Москвы — это рынок покупателя. Застройщики стремятся максимально сосредоточиться на качественной инфраструктуре и благоустройстве территорий при сохранении доступной цены, что часто ведет к снижению доходности.
Нужна ли загородная недвижимость новым покупателям?
Написать комментарий
Все статьи автора
Сообщить о нарушении
- Участники:
- Молодцов Олег
-
3
-
1
- Поделиться статьей
-
-
-
Комментарии1
Статьи по теме
30.07.2019 22:28
Головная боль от членства в саморегулируемых организациях: теперь бизнесу придется опустошить карманы?
На российском рынке более трехсот тысяч компаний и индивидуальных предпринимателей работают в строительной отрасли. И многие из них, вступая в ряды саморегулируемых организаци
Строительство и недвижимость
24.06.2019 23:37
Когда отечественные производители перейдут на качественную санитарную керамику?
В апреле 2019 года маркетинговое агентстве сделало очередной срез рынка сантехнической продукции. На этот раз аналитики обратили взор на санитарную керамику. Что это такое? Мн
Торговля и потребительские товары
Строительство и недвижимость
{{ obj1.comment }}
{{ obj2.comment }}
{{ obj3.comment }}